堆填區影響樓價!?

特區政府大力擴建三個堆填區,鄰近居民為了自身利益,晴天霹靂地反對堆填區擴建固然是無可厚非。

有分析指出,居民大力反對堆填區是因為堆填區影響樓價。有報導甚至指出,堆填區鄰近屋苑比非堆填區鄰近樓價落後一成。若堆填區最終能夠關閉,堆填區鄰近屋苑的樓價勢必暴升,而全港最鄰近堆填區的大型屋苑日出康城將會是大贏家。

或許在香港這個扭曲的樓宇市場底下,堆填區關閉會令鄰近屋苑樓價大幅度上升。然而,參考全球不同地區的樓市,堆填區的關閉除了不會令鄰近地區樓價有大幅度提升之外,現有堆填區亦不會對當地的樓價造成影響。筆者試用以下兩個美國案例來證明這點:

案例1:美國加州亞崗市 (Avocado Height)

經過市民多年來爭取下,洛杉機市政府3年前宣佈於2013年關閉全美最大的朋嶺堆填區 (Puente Hills Landfill)。假設堆填區真是影響樓價,在此消息帶動底下,最鄰近朋嶺堆填區的亞崗市的樓價理應大幅度上升,但事實並非如此。根據美國地產網站zillow.com, 亞崗市近3年的樓價波幅與洛杉機其他地區的樓價相約,既沒有大幅度上升,亦沒有跑贏鄰近地區。由此可見,堆填區關閉帶動樓價的論據是不成立的。

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案例2:美國加州爾灣市 (Irvine)

爾灣市於2012年被CNNMoney.com評為「全美最適合居住的100個地方」中的第6位,但原來全美第九大的堆填區竟然是坐落於該市的北部,而該堆填區亦預計操作至2050年!可是,爾灣市樓價不但沒有落後於其他地區,甚至乎高於鄰近所有地區。就算2008年美國樓市泡沫,該區整體樓價跌幅亦沒有如其他地區一樣下跌一成半至兩成,只是作了輕微下調。由此可見,堆填區並不是影響樓市的主要因素。

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關閉堆填區不會令樓價暴升?

任何市場運作都有預期 (expectations)、供應 (supply) 與消息 (information),投資者會根據上述三項因素來作出相應的買賣交易決定,樓市亦不例外。當每名業主得悉堆填區將於不久將來關閉,他們必定會預期樓宇升值,便把手持的物業盡快堆出市場套利。然而,當大量業主同時間把堆填區鄰近物業推出市場,區內物業市場隨即變成供過於求。而樓價亦會自然下調至合理水平。

另外,樓市訂價是基於很多因素,當中包括鄰近設施與配套,如交通道路網絡、社區設施、學校網等等… 堆填區關閉只是眾多因素中的其他之一項。就算堆填區能真正關閉,若道路網未能完善、校網質素未能提升、社區配套依然欠佳,樓價亦一樣不會上升。

既然如此,為何居民仍堅持關閉堆填區?

居民堅持關閉堆填區是因為相關配套對市民的健康、生活環境、衛生造成了一定的影響。以垃圾車為例,每當一輛垃圾車在堆填區鄰近屋苑行駛,居民就要承受空氣污染、道路霸佔、滴汁臭氣所帶來的不同程度生活影響;小則令市民帶來不便,大則影響市民的健康,而這些影響均不能以經濟效益來量度的。

正所謂「健康無價寶」,堆填區運作影響市民生活與健康,都是最好遠離民居吧!

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